DOIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

MÉTODO 1. O custo corrente de construção do metro quadrado é multiplicado pela área, descontam-se as depreciações causadas pelo uso e idade, as reformas necessárias etc. É muito usado em avaliação de casas.

MÉTODO 2. É feito pela rentabilidade. É utilizado o conceito de “custo alternativo”. Consiste na comparação do resultado de duas (ou mais) alternativas:

a) quanto ganharei (ganho real) se mantiver o dinheiro onde já está ou em outra alternativa (outra aquisição ou uma aplicação financeira)?

b) quando ganharei se efetuar a nova aquisição?

Darei um exemplo para ilustrar.

Um imóvel (rural, casa de aluguel etc) é ofertado por R$ 100 mil. Pelo método 1, verifica-se que o negócio é uma pechincha, pois se gastaria o dobro, ou seja, R$ 200 mil para comprar um terreno e fazer construções iguais.

Agora vamos para o método 2. No caso, o comprador terá que sacar R$ 100 mil de uma aplicação financeira que rende 10 % ao ano (real, livre da inflação), ou seja, 10 mil por ano.

Ocorre que a renda líquida prevista para o imóvel à venda é de 6 mil por ano.

Ou seja, o comprador tem a chance de comprar pelo preço de “galinha morta”. No entanto, sua renda anual cairá de 10 mil para 6 mil. Nesse caso, dentro de alguns anos perceberá que o barato saiu caro. A longo prazo, o prejuízo será grande (80 mil em 10 anos; 352 mil em 20 anos!!)

O método 2 é utilizado para a aquisição de empresas: primeiro calculam a renda líquida anual, as necessidades de investimento, as retiradas possíveis – enfim, fazem uma previsão do fluxo de caixa da empresa para os próximos anos.

É com base no fluxo de caixa (aportes/retiradas) que é feito o cálculo do valor presente (VP) da empresa. E daí estimam o preço máximo a pagar pela empresa sem comprometer a rentabilidade do capital investido.

(Se alguém tiver gosto por matemática financeira ou interesse em analisar alternativas de investimentos, escreva para tiaoloureiro@superig.com.br. Desenvolvi o programa “CÁLCULOS FINANCEIROS PARA COMPUTADOR”, com vários exemplos bem detalhados em apostila. Custo zero!)